Isang Foundation na Humihina na Napatatag sa pamamagitan ng mga Pier

Ang sitwasyon: lumulubog ang sahig, natitirik ang mga pinto, at paulit-ulit na bumabalik ang mga bitak

Napansin ng may-ari ng bahay ang ilang bagay sa loob ng halos isang taon:

• Nagsimulang kumiskis ang isang pinto ng silid-tulugan sa itaas na sulok.
• May bitak na bumuka sa itaas ng isang bintana at bumalik matapos lagyan ng patch.
• May bahagi ng sahig na bahagyang wala sa tamang antas.
• Sa labas, ang brick veneer ay nagpakita ng stair-step na bitak malapit sa isa sa mga sulok.

Hindi nito awtomatikong patunay na may malaking structural failure. Ang mga bahay ay gumagalaw dahil sa iba’t ibang dahilan. Ang iba ay bahagyang gumagalaw at nananatiling stable. Ang iba ay patuloy na lumalala dahil ang lupa sa ilalim ng bahagi ng bahay ay hindi na sumusuporta sa karga nang pantay.

Sa halimbawang ito, ang mga senyales ng babala ay tumuturo sa posibleng differential settlement sa isang side ng bahay. Maaari itong maging seryoso. Maaari rin itong maging magastos kung ang maling pag-aayos ang ibebenta. Kaya ang may-ari ng bahay ay hindi nagsimula sa pamamagitan ng paglagda sa unang kumpanyang nag-aalok ng repair.

Sa halip, nagbayad sila para sa isang independent, lisensyadong structural engineer na hindi nagbebenta ng trabaho tungkol sa foundation. Ang hiwalay na pagsusuring ito ay isa sa pinakamabisang paraan para maprotektahan ang sarili. Karaniwang ang report ng engineer ay nasa $400-$1,200 depende sa bahay at lugar. Basahin pa kung bakit mahalaga ang hakbang na ito dito: independent structural engineer evaluation.

Mahalaga: kung nakikita mo na ang isang pader ay aktibong gumagalaw, may malaking bagong bitak na mabilis na bumubuka, o may mga palatandaan ng posibleng pagbagsak, alis muna sa lugar at makipag-ugnayan agad sa isang lisensyadong structural engineer o sa lokal na building department. Ang mga problema sa foundation ay maaaring panganib sa kaligtasan.

Ano ang natuklasan ng engineer at kung bakit inirerekomenda ang mga pier

Hindi nangako ang engineer ng kosmetikong lunas. Ang layunin ay tukuyin ang malamang na sanhi at kung anong bahagi ang kailangang bigyan ng suporta.

Sa kuwentong ito, natuklasan sa report na ang isang bahagi ng bahay ay malamang na lumubog nang higit kaysa sa iba. Ang malamang na mga kontribyutor ay:

1. Paggalaw ng lupa malapit sa perimeter.
2. Paggalaw na puro sa isang sulok at kasama ang isang load-bearing na pader.
3. Mga pattern ng pinsala na mas tumutugma sa settlement kaysa sa simpleng pag-urong ng drywall.

Ang rekomendasyon ng engineer ay naka-target na pagpapapatatag gamit ang mga steel pier na ikakabit sa bahaging apektado ng foundation. Karaniwang ginagamit ang mga pier kapag mas malalim ang problema kaysa sa surface crack at kailangang ilipat ang karga sa mas matatag na bearing conditions sa ilalim.

Ibig sabihin nito ay hindi na ang bawat bahay na lumulubog ay kailangang lagyan ng pier. May mga bahay na kailangan muna ng pagwawasto sa drainage. May mga bahay na kailangan ng repair ng bitak. May mga bahay na kailangan ng pagpapatatag ng pader. May mga bahay na kailangan muna ng monitoring bago gumawa ng malalaking trabaho. Kaya dapat talagang huwag ituring ng mga may-ari ng bahay ang sales pitch ng contractor bilang huling diagnosis.

Kung sinusubukan mong maunawaan ang kategoryang ito ng repair, tingnan ang piering and underpinning.

Ang karaniwang pagpepresyo para sa steel push piers o helical piers ay madalas nasa paligid ng $1,200-$3,000 kada pier, at maraming proyekto ang nangangailangan ng 8-12 piers, kaya umaabot sa $10,000-$30,000+ ang halaga ng maraming trabaho. Ang mga ito ay mga pagtataya, hindi mga eksaktong quote. Ang tunay na presyo ay nakadepende sa sanhi, kondisyon ng lupa at site, access, metodong kailangan, at mga kundisyon sa lokal na lugar.

Paano inihambing ng may-ari ng bahay ang mga bid nang hindi naluloko

Matapos makuha ang report ng engineer, ginamit ng may-ari ng bahay iyon bilang panimulang dokumento kapag nakikipag-usap sa mga contractor. Nagbago nito ang usapan sa mas kapaki-pakinabang na paraan.

Sa halip na itanong, "Ano sa tingin mo ang kailangan ko?" pinapresyo nila sa mga contractor ang saklaw na inirerekomenda ng engineer at pinapaliwanag ang anumang pagkakaiba.

Inihambing nila ang mga contractor sa ilang simpleng konsiderasyon:

• Lisensya at insurance. Hiningi nila ang patunay at sila mismo ang nag-verify.
• Saklaw na nakasulat. Ilang pier, saan ito pupuwesto, mga pangangailangan sa access, cleanup, at kung sinubukan ang lift.
• Mga permit at building code. Tinanong nila kung sino ang hahawak sa mga kinakailangang permit at inspeksyon.
• Mga tuntunin sa pagbabayad. Iniiwasan nila ang malalaking malabo o advance deposits at gusto nila ng mga milestones na nakasulat.
• Wika ng warranty. Binasa nila ang mga limitasyon, hindi lang yung nakaprint na pangunguna.

Magkakalapit ang dalawang bid. Yung isa ay masyadong mataas at may kasamang dagdag na trabaho na hindi inirerekomenda ng engineer. Yung isa naman ay mas mababa pero malabo sa layout at responsibilidad sa permit. Hindi pinili ng may-ari ng bahay ang alinman sa dalawa. Pinili nila ang isang licensed, insured na contractor na ang nakasulat na saklaw ay pinakakasing tugma ng report ng engineer.

Ito ang pattern na dapat kopyahin: tinataya ng engineer, ikaw ang nag-iihambing ng mga pagtatantya, at pipili ka kung sino ang kukuha. Para sa praktikal na checklist, tingnan ang how to vet a foundation contractor.

Ang BedrockBearing ay makakatulong sa iyo na magpakuha ng match sa mga lisensyado at insured na foundation repair pros nang walang gastos, pero dapat mo pa ring i-verify nang ikaw mismo ang lisensya, insurance, saklaw, at mga permit.

Ano ang kasangkot sa pag-aayos at kung ano ang nagbago pagkatapos

Ang ginawa sa halimbawang ito ay hindi magic, at hindi nito ginawang bago ang mas lumang bahay. Trabaho ito ng structural stabilization.

Ikinabit ng contractor ang serye ng mga pier sa kahabaan ng bahagi ng foundation na lumubog. Pagkatapos ng pag-install, isinagawa ng crew ang kontroladong lift sa loob ng mga limitasyon na ligtas na matitiis ng structure. Sa maraming totoong trabaho, puwedeng mapabuti ang ilang paggalaw, pero hindi lahat ng bitak ay nagsasara at hindi lahat ng sahig ay nagiging sakto ang antas.

Sa kuwentong ito, makatotohanan ang resulta:

• Ang apektadong bahagi ay naipatatag.
• Mas gumana nang maayos ang ilang pinto matapos ang lift.
• Lumiit ang ilang interior cracks.
• Kailangan pa rin ng mga kosmetikong repair pagkatapos.
• Sinabihan ang may-ari ng bahay na bantayan ang bahay habang tumatagal.

Ito ay tapat na resulta. Ang structural repair at cosmetic repair ay hindi iisa.

Nakarating sa tipikal na hanay ang kabuuang halaga ng kontrata para sa katamtamang pier job, pero mas mahalaga ang aral kaysa sa eksaktong bilang: malaki ang epekto ng bilang ng mga pier, kailangang lalim, access sa site, at mga lokal na kundisyon sa pagpepresyo. Kung bahagi ng sanhi ang tubig, maaaring kailangan din ng may-ari ng bahay ng drainage o waterproofing. Karaniwang ang basement waterproofing o mga proyekto sa drainage ay nasa $2,000-$12,000. Maaari mong ihambing ang mas malalawak na kategorya ng repair sa aming foundation repair cost guide.

Ang dapat tandaan ng isang nag-aalalang may-ari ng bahay

Kung nakakakita ka ng mga bitak, natitirik na pinto, lumulubog na sahig, o may paghihiwalay sa paligid ng mga bintana, huwag mawalan ng pag-asa. Pero huwag din itong balewalain.

Ganito ang mas matalino at mas ligtas na proseso:

1. I-dokumento kung ano ang nakikita mo gamit ang mga larawan at petsa.
2. Seryosohin ang mga senyales ng babala. Kung mukhang aktibo at delikado ang paggalaw, umalis muna sa lugar at kontakin ang isang lisensyadong structural engineer o ang lokal na building department.
3. Kumuha ng independent, lisensyadong structural engineer bago pumayag sa isang malaking bentang repair.
4. Kumuha ng maraming pagtataya mula sa licensed, insured na mga contractor.
5. I-verify ang lisensya at insurance nang ikaw mismo.
6. Kunin ang saklaw, presyo, responsibilidad sa permit, at mga tuntunin sa pagbabayad nang nakasulat bago magbayad ng kahit anong deposit.
7. I-release ang huling bayad lang kapag nakumpleto na ang trabahong naka-kontrata ayon sa kasunduan.

Ang case study na ito ay halimbawa lamang. Maaaring kailangan ng iyong bahay ng ibang solusyon. Ang kapaki-pakinabang na ugali ay hindi "ayusin ng mga pier ang lahat." Ang kapaki-pakinabang na ugali ay magpabagal muna, kumuha ng independent engineer, at ihambing ang nakasulat na bid laban sa report na iyon.