Cách khắc phục tường tầng hầm bị võng
Tường tầng hầm bị võng không phải là vấn đề nên bỏ qua. Một số tường có thể được gia cố, nhưng cách khắc phục đúng còn phụ thuộc tường đã dịch chuyển đến mức nào, nguyên nhân đang tạo lực đẩy lên tường là gì và liệu sự dịch chuyển còn đang diễn ra hay không.
Câu trả lời ngắn gọn
Không có một giải pháp duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp tường tầng hầm bị võng. Các phương pháp sửa chữa thường gặp gồm đai sợi carbon, dầm I hoặc thanh chống chữ C bằng thép, neo tường, cải thiện hệ thống thoát nước và chống thấm; trong các trường hợp nghiêm trọng hơn có thể phải xây lại một phần hoặc thực hiện gia cố móng (foundation underpinning).
Điều hiệu quả còn phụ thuộc vào nguyên nhân. Nhiều trường hợp tường tầng hầm bị võng do áp lực đất từ bên ngoài, thoát nước kém, đất sét bị ướt bão hòa, chu kỳ đóng băng–tan băng, hoặc tường được xây chưa đủ khả năng chịu tải. Nếu chỉ trám vết nứt hoặc sơn lại, áp lực thường vẫn tiếp tục tồn tại.
Trước khi thuê đơn vị sửa chữa, BedrockBearing đặc biệt khuyến nghị bạn nên nhờ một kỹ sư kết cấu được cấp phép, làm việc độc lập đánh giá tình trạng tường trước. Một kỹ sư không đồng thời bán dịch vụ sửa chữa có thể giúp bạn xác định liệu tường có khả năng cần gia cố, cần thay đổi thoát nước, cần xây lại, hay cần thêm đánh giá/khảo sát sâu hơn. Việc này giúp bạn tránh phải trả tiền cho phần việc bạn có thể không thực sự cần. Xem thêm tại đây: đánh giá của kỹ sư kết cấu.
Nếu tường đang dịch chuyển chủ động, xuất hiện vết nứt lớn mở nhanh, các khối tường đang trượt, phần đỉnh tường bị nghiêng rõ rệt, hoặc có dấu hiệu nguy cơ sụp đổ, hãy rời khỏi khu vực và liên hệ ngay với kỹ sư kết cấu được cấp phép hoặc bộ phận xây dựng địa phương.
Tường bị võng nặng đến mức nào? Dấu hiệu cảnh báo cần chú ý
Không phải mọi vết nứt đều đồng nghĩa với hư hỏng. Nhưng tường bị võng có thể là mối nguy an toàn thực sự nếu đang có sự dịch chuyển hoặc mức độ nghiêm trọng lớn.
Hãy nghiêm túc xem xét các dấu hiệu sau:
- Vết nứt ngang trên tường tầng hầm bằng gạch khối (block) hoặc bê tông đổ
- Tường cong vào phía trong ở khu vực giữa
- Vết nứt dạng “bậc thang” ở khối gạch hoặc tại các mối nối tường xây
- Nước rò rỉ, chỗ ẩm ướt hoặc lớp bột màu trắng xuất hiện trên tường
- Cửa phía trên tầng hầm bắt đầu kẹt/khó đóng mở kèm theo tường tầng hầm bị võng
- Tường có vẻ xấu đi sau mưa lớn hoặc khi mùa xuân tan băng
- Từng được trám/bịt nhưng nay lại nứt lần nữa
Một số nhà thầu hay nói về mức dịch chuyển theo “inch”. Việc đó có thể quan trọng, nhưng cả mẫu hình và nguyên nhân cũng quan trọng. Tường có độ võng vừa phải nhưng thể hiện rõ áp lực đang tác động có thể cần gia cố kịp thời. Tường dịch chuyển nhiều hơn có thể cần giải pháp can thiệp sâu hơn. Đây là lý do việc đánh giá của kỹ sư rất quan trọng.
Danh sách rộng hơn về các dấu hiệu nguy hiểm, xem dấu hiệu cảnh báo về móng.
Vài sự thật đơn giản:
- Kiểm soát nước giúp ích, nhưng riêng việc xử lý nước đôi khi chưa đủ để khắc phục tường bị võng.
- Trám vá mang tính thẩm mỹ rẻ tiền không phải là sửa chữa mang tính kết cấu.
- Cách sửa tốt nhất thường vừa xử lý tường, vừa giải quyết các điều kiện bên ngoài gây áp lực.
Các phương án sửa chữa phổ biến và khi nào được dùng
Dưới đây là những phương pháp sửa chữa mà chủ nhà thường nghe đến nhất. Phương án đúng phụ thuộc vào loại tường, mức độ dịch chuyển, điều kiện đất nền, khả năng tiếp cận và việc tường còn đang dịch chuyển hay không.
Đai sợi carbon (carbon fiber straps)
Đây là các dải được dán/gắn theo phương thẳng đứng lên mặt trong của tường. Chúng thường được dùng khi tường bị võng nhưng vẫn nằm trong giới hạn chịu lực và giới hạn áp dụng của sản phẩm cũng như khuyến nghị của kỹ sư; mục tiêu là gia cố để ngăn tường tiếp tục dịch chuyển vào trong thay vì cố “đẩy” tường trở lại vị trí ban đầu.
- Thường áp dụng cho tường bê tông đổ hoặc tường khối gạch bị võng, với độ võng vào trong ở mức giới hạn đến vừa phải
- Thiết kế mỏng, nên không chiếm nhiều diện tích tầng hầm
- Thường cần bề mặt tường chắc khỏe và lắp đặt đúng kỹ thuật
- Không tự giải quyết vấn đề thoát nước bên ngoài
Mức chi phí điển hình cho hệ thống gia cố tường bị võng: khoảng $4,000-$15,000+, tùy theo chiều dài tường, mức độ nghiêm trọng, vật liệu và điều kiện hiện trường.
Dầm thép hoặc thanh chống chữ C (channel braces)
Thanh chống thép được lắp thẳng đứng áp sát lên tường và neo cố định ở cả phần đỉnh lẫn phần đáy. Chúng thường được dùng khi cần lực kìm giữ mạnh hơn.
- Có thể phù hợp cho tình trạng tường võng rõ rệt hơn
- Chiếm một phần không gian bên trong
- Đôi khi có thể điều chỉnh, tùy theo hệ thống và điều kiện
- Có thể được kết hợp với công việc thoát nước
Neo tường hoặc hệ thống neo giằng kiểu tieback
Các hệ thống này liên kết tường với các mỏ neo đặt ngoài sân. Chúng có thể được dùng khi đủ không gian bên ngoài và điều kiện đất hỗ trợ cho hệ thống.
- Có thể giúp gia cố và đôi khi cải thiện dần vị trí của tường
- Cần có lối tiếp cận từ bên ngoài
- Không phù hợp cho mọi ranh giới lô đất hoặc sân có công trình cứng (hardscape)
Cải thiện thoát nước và chống thấm (drainage and waterproofing)
Nếu áp lực thủy tĩnh là một phần của vấn đề, việc chỉnh sửa độ dốc từ bên ngoài, thay đổi hệ thống máng xối và ống xả, lắp đặt/hoàn thiện hệ thống thoát nước chân móng (footing drains), các hệ thống hố thu nước (sump), hoặc các hạng mục chống thấm móng khác có thể là một phần của giải pháp.
Mức chi phí điển hình cho chống thấm hoặc thoát nước tầng hầm: khoảng $2,000-$12,000. Chi phí thực tế phụ thuộc vào nguồn nước, bố cục tầng hầm, khả năng tiếp cận và cần xử lý bao nhiêu phần của hệ thống.
Xây lại một phần hoặc sửa chữa kết cấu đầy đủ hơn (tái gia cố sâu hơn)
Nếu tường bị lệch nghiêm trọng, bị xuống cấp, hoặc không còn an toàn khi chịu tải, chỉ gia cố có thể chưa đủ. Trong một số trường hợp, phải xây lại một đoạn tường. Nếu đồng thời có hiện tượng lún, lắp cọc (piering) và gia cố móng có thể là một phần của kế hoạch sửa chữa tổng thể.
Chi phí cọc thường là khoảng $1,200-$3,000 mỗi cọc, và nhiều công trình cần 8-12 cọc hoặc nhiều hơn, nên tổng chi phí cho hạng mục đóng cọc thường rơi vào khoảng $10,000-$30,000+. Đây chỉ là các mức ước lượng thô, không phải báo giá.
Nếu bạn thấy các vết nứt đi kèm với tình trạng tường bị võng, bạn cũng có thể cần tìm hiểu sửa chữa vết nứt móng và gia cố tường bị võng.
Chi phí thường là bao nhiêu và điều gì làm giá thay đổi
Chủ nhà thường muốn có một con số cố định. Trên thực tế, giá còn phụ thuộc vào nguyên nhân, điều kiện đất và hiện trường, khả năng tiếp cận, phương pháp cần thực hiện và khu vực của bạn.
Các khoảng giá điển hình nên tham khảo:
- Báo cáo của kỹ sư kết cấu độc lập: khoảng $400-$1,200
- Bơm keo vào vết nứt bê tông loại nhất định: khoảng $300-$2,500
- Nâng sàn (slabjacking) hoặc nâng bằng bọt (foam lifting) cho một khu vực điển hình: khoảng $600-$3,500
- Hệ thống gia cố tường bị võng: khoảng $4,000-$15,000+
- Công việc chống thấm hoặc thoát nước tầng hầm: khoảng $2,000-$12,000
- Cọc đẩy thép (steel push piers) hoặc cọc xoắn (helical piers): khoảng $1,200-$3,000 mỗi cọc
Những yếu tố làm chi phí tăng:
- Tường dài hơn hoặc nhiều hơn một tường bị ảnh hưởng
- Độ dịch chuyển vào trong lớn hơn hoặc tường đang dịch chuyển chủ động
- Khó tiếp cận bên trong hoặc bên ngoài
- Đất sét nặng, áp lực nước lớn hoặc điều kiện thoát nước khó khăn
- Cần thiết kế kỹ thuật, giấy phép, đào bới hoặc công việc xây lại
- Phần hoàn thiện sau khi sửa chữa
Những yếu tố có thể giúp tiết kiệm về lâu dài:
- Phát hiện vấn đề trước khi tường xấu đi
- Bắt đầu bằng việc chi trả cho kỹ sư độc lập thay vì mua theo lời chào sửa chữa đầu tiên
- So sánh phạm vi công việc được ghi bằng văn bản để bạn đang đối chiếu cùng một vấn đề chứ không chỉ nhìn con số thấp nhất
Để được hỗ trợ thêm về chi phí, xem chi phí.
Nên làm gì tiếp theo để tránh bị “hớ”
Nếu bạn nghi ngờ tường tầng hầm đang bị võng, hãy làm theo thứ tự sau:
- Ghi lại những gì bạn quan sát được. Chụp ảnh rõ các vết nứt, độ võng, vết ố do nước và bất kỳ vị trí nào trông xấu đi sau mưa.
- Xem nghiêm túc các dấu hiệu khẩn cấp. Nếu tường có vẻ đang dịch chuyển chủ động, nứt nhanh hoặc có nguy cơ sụp đổ, hãy rời khỏi khu vực và liên hệ ngay với kỹ sư kết cấu được cấp phép hoặc bộ phận xây dựng địa phương.
- Đầu tiên, xin đánh giá từ một kỹ sư kết cấu được cấp phép, làm việc độc lập. Đây là một trong những cách tốt nhất để tránh chi tiêu quá mức.
- Sau đó, xin báo giá từ các nhà thầu được cấp phép và có bảo hiểm. Bạn tự kiểm tra giấy phép và bảo hiểm.
- Yêu cầu từng nhà thầu báo giá cùng một phạm vi công việc nếu có thể. Nếu một báo giá có kèm xử lý thoát nước và báo giá khác không, thì các con số không thật sự so sánh được.
- Trước khi đặt cọc, hãy lấy bằng văn bản phạm vi công việc, vật liệu, điều khoản bảo hành, trách nhiệm về giấy phép và tổng giá.
- Tuân thủ giấy phép địa phương và quy chuẩn xây dựng.
- Chỉ thanh toán phần cuối khi công việc theo hợp đồng đã hoàn thành.
BedrockBearing không kiểm tra nền móng, không thiết kế phương án sửa chữa và cũng không thực hiện thi công. Chúng tôi là dịch vụ miễn phí giúp kết nối, giúp chủ nhà hiểu vấn đề và tìm các chuyên gia sửa chữa nền móng được cấp phép và có bảo hiểm. Các bên tham gia trả một khoản phí cố định. Bạn đối chiếu lựa chọn và chọn đơn vị bạn muốn thuê.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các công ty để xin báo giá sau khi đã hiểu rõ vấn đề, bạn có thể được ghép/match. Trước khi ký bất cứ thứ gì, hãy dùng checklist này để thẩm định nhà thầu sửa nền móng.
Nếu tường tầng hầm của bạn đang bị võng, đừng bỏ qua và cũng đừng vội vàng chấp nhận “bán sửa chữa” đầu tiên. Hãy nhờ một kỹ sư kết cấu được cấp phép và làm việc độc lập đánh giá trước, sau đó đối chiếu các báo giá bằng văn bản từ các nhà thầu được cấp phép và có bảo hiểm, tự kiểm tra giấy phép và bảo hiểm, đồng thời tuân thủ giấy phép và quy chuẩn xây dựng tại địa phương.