Nước và đất di chuyển nền móng như thế nào
Hầu hết tình trạng nền móng dịch chuyển thực ra là vấn đề của đất và nước. Ngôi nhà nằm trên nền đất, và khi đất quá ẩm, quá khô, yếu đi hoặc không đều, một số phần của nền móng có thể bị dịch chuyển.
Vì sao nước và đất quan trọng đến vậy
Một nền móng chỉ vững chắc bằng chính lớp đất bên dưới và xung quanh nó. Bê tông và gạch/khối xây rất bền theo một số cách, nhưng chúng vẫn phản ứng khi đất bên dưới bị dịch chuyển, nở ra, mềm đi, bị xói mòn hoặc lún.
Nói đơn giản: nước làm thay đổi đất, và đất đã thay đổi có thể khiến nền móng dịch chuyển.
Các cách phổ biến dẫn đến tình trạng này:
- Quá nhiều nước có thể làm một số loại đất mềm, cuốn trôi phần hỗ trợ, hoặc tăng áp lực lên tường tầng hầm.
- Thiếu nước có thể khiến đất sét co lại (co ngót), tạo khoảng trống dưới một số đoạn của móng dải hoặc tấm sàn.
- Nước đến và đi không đều có thể làm một phần ngôi nhà dịch chuyển nhiều hơn phần khác.
- Thoát nước kém có thể khiến đất quanh một bức tường hoặc một góc bị ẩm lâu ngày.
- Ở những khu vực lạnh, chu kỳ đóng băng–tan băng có thể nhấc và làm đất xê dịch gần bề mặt.
Vì vậy, có thể có hai ngôi nhà trên cùng một con đường nhưng lại gặp các vấn đề khác nhau. Nguyên nhân thực sự phụ thuộc vào loại đất, cách san nền, hệ thống thoát nước, rò rỉ đường ống, rễ cây, thời tiết và cách ngôi nhà được xây dựng.
Nếu bạn thấy các vết nứt, sàn bị nghiêng, cửa kẹt, hoặc tường tầng hầm bị dịch chuyển, hãy coi đó là vấn đề nghiêm túc. Có thể có những trường hợp chuyển động diễn ra chậm. Có trường hợp lại diễn ra mạnh. Nếu một bức tường đang dịch chuyển chủ động, các vết nứt lớn mới mở nhanh, hoặc bạn thấy dấu hiệu có thể xảy ra sập đổ, hãy rời khỏi khu vực và liên hệ ngay với một kỹ sư kết cấu được cấp phép hoặc phòng xây dựng địa phương.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ hiểu các dấu hiệu cảnh báo trước khi trao đổi với đơn vị thi công/sửa chữa, hãy bắt đầu với dấu hiệu cảnh báo của nền móng.
Những cách chính mà độ ẩm làm nền móng dịch chuyển
Không phải mọi tình trạng nền móng dịch chuyển đều đến từ một sự kiện lớn duy nhất. Thường đó là một chuỗi thay đổi tích lũy theo thời gian.
1. Đất sét nở ra và co lại do tính nở
Một số loại đất, đặc biệt là đất có nhiều sét, sẽ nở khi ẩm và co lại khi khô. Chu kỳ lặp đi lặp lại này có thể làm nhấc một khu vực lên và làm một khu vực khác sụt xuống. Tấm sàn thường bị ảnh hưởng vì chúng nằm khá sát lớp đất.
2. Lún do đất yếu hoặc bị làm tơi/giảm độ chặt
Nếu đất bên dưới móng dải hoặc tấm sàn không được đầm nén tốt, hoặc nước làm suy yếu lớp đất đó, khu vực này có thể bị lún. Điều này có thể dẫn đến các vết nứt kiểu bậc thang ở tường gạch, nứt thạch cao, sàn không phẳng và bị nghiêng, hoặc có khe hở ở phần nẹp viền.
3. Áp suất thủy tĩnh tác động lên tường tầng hầm
Khi đất bên ngoài tường tầng hầm bị bão hòa, áp lực nước sẽ tăng lên. Áp lực này có thể đẩy vào trong đối với tường. Theo thời gian, tường có thể bị cong vênh, xuất hiện vết nứt hoặc bị dịch chuyển.
4. Xói mòn và bị cuốn trôi (rửa trôi đất)
Nước chảy từ mái, máng xối xả gần nhà, san nền không phù hợp và một số rò rỉ đường ống có thể cuốn đất đi hoặc tạo khoảng rỗng. Dù chỉ là rửa trôi nhỏ, vấn đề vẫn có thể quan trọng nếu nó ảnh hưởng đến vùng hỗ trợ then chốt.
5. Rò rỉ dưới hoặc gần ngôi nhà
Một đường thoát/drain bị hỏng, rò rỉ đường cấp nước, hoặc vấn đề tưới tiêu có thể khiến một khu vực ẩm ướt kéo dài hàng tháng. Điều này làm đất mềm và có thể tạo ra tình trạng dịch chuyển rất không đều.
6. Khô theo mùa do cây và rễ
Những cây lớn có thể hút rất nhiều độ ẩm từ đất. Ở một số loại đất, việc khô đi như vậy có thể làm tăng co ngót và lún ở gần các phần của ngôi nhà.
Vấn đề nhìn thấy không phải lúc nào cũng là nguyên nhân thật. Một vết nứt có thể là kết quả của sự dịch chuyển, chứ không phải là nguyên nhân. Vì vậy chúng tôi đặc biệt khuyến nghị bạn lấy ý kiến độc lập từ một kỹ sư kết cấu được cấp phép trước khi thuê đơn vị sửa chữa. Một kỹ sư không đồng thời bán dịch vụ sửa chữa có thể giúp bạn hiểu thực sự đang xảy ra điều gì và liệu có cần sửa hay không. Tìm hiểu thêm về đánh giá của kỹ sư kết cấu.
Chủ nhà thường nhận ra điều gì đầu tiên
Bạn không cần tự chẩn đoán ngôi nhà. Nhưng việc để ý các dấu hiệu theo “mẫu” sẽ rất hữu ích.
Các dấu hiệu thường gặp gồm:
- Vết nứt trên thạch cao, đặc biệt là ở phía trên cửa và cửa sổ
- Vết nứt kiểu bậc thang ở tường gạch hoặc khối xây
- Nứt trên sàn tấm hoặc sàn gara
- Cửa hoặc cửa sổ bỗng dưng bị kẹt hoặc không còn đóng khít
- Sàn có cảm giác không đều hoặc bị nghiêng
- Khe hở giữa tường, trần, nẹp trang trí hoặc tủ bếp
- Tường tầng hầm trông bị cong, bị nghiêng hoặc có vết nứt chạy ngang
- Nước thâm nhập, tường tầng hầm bị ẩm hoặc mùi mốc
Vài điểm cần nói thẳng:
- Không phải mọi vết nứt đều đồng nghĩa với hư hỏng kết cấu nghiêm trọng. Có thể có những vết nứt nhỏ mang tính thẩm mỹ.
- Nhưng dấu hiệu theo mẫu và sự thay đổi mới quan trọng. Vết nứt mới, vết nứt ngày càng rộng hơn, cửa kẹt lặp lại và tường bị dịch chuyển đều cần được để ý.
- Dấu hiệu liên quan đến nước và dấu hiệu liên quan đến dịch chuyển cùng lúc đáng lo hơn so với chỉ một trong hai.
Ví dụ: một vết nứt chân tóc không thay đổi trong nhiều năm khác với một vết nứt ngang ở tầng hầm kèm đất bên ngoài bị ướt và một bức tường trông như đang bị đẩy vào trong.
Nếu sự cố thực sự liên quan đến vết nứt, chống thấm, ổn định tường hoặc các cọc/pier, thì các phương pháp và chi phí điển hình sẽ khác nhau rất nhiều. Bơm keo xử lý vết nứt (crack injection) có thể khoảng $300-$2,500. Chống thấm tầng hầm hoặc cải thiện thoát nước có thể $2,000-$12,000. Ổn định tường bị cong vênh (stabilization) có thể $4,000-$15,000+. Hệ thống cọc/pier thường $1,200-$3,000 mỗi cọc, và nhiều công trình cần 8-12 cọc, nên tổng chi phí có thể $10,000-$30,000+. Đây là khoảng giá điển hình chứ không phải báo giá. Giá thực tế phụ thuộc vào nguyên nhân, loại đất và điều kiện công trường, khả năng tiếp cận, phương pháp cần thiết và khu vực của bạn.
Bạn có thể xem các nhóm sửa chữa phổ biến tại đây: cọc/piering và underpinning và chống thấm nền móng.
Bước tiếp theo cần làm gì, từng bước
Nếu bạn nghĩ nước và đất có thể đang làm nền móng của bạn dịch chuyển, hãy làm đơn giản theo các bước sau.
1. Ghi lại những gì bạn thấy
Chụp ảnh rõ các vết nứt, chuyển động của tường, khu vực bị ướt và những cửa hoặc cửa sổ bị kẹt. Ghi lại thời điểm bạn nhận thấy vấn đề lần đầu và xem liệu có vẻ đang thay đổi hay không.
2. Tìm các “mẫu” nước rõ ràng
Kiểm tra máng xối, ống xả xuống (downspout), khối chắn nước (splash block), việc san nền, nước đọng, vòi phun/spray của hệ thống tưới gần ngôi nhà, và mọi dấu hiệu rò rỉ đường ống. Bạn không phải là người chẩn đoán. Bạn chỉ đang ghi nhận điều kiện.
3. Xem các dấu hiệu nguy cấp một cách nghiêm túc
Nếu một bức tường đang dịch chuyển, vết nứt mở ra nhanh, một dầm hoặc cột trông không ổn định, hoặc một phần kết cấu có vẻ không an toàn, hãy rời khỏi khu vực và liên hệ ngay với kỹ sư kết cấu được cấp phép hoặc phòng xây dựng địa phương.
4. Lấy đánh giá của kỹ sư độc lập trước khi thuê công ty sửa chữa
Đây là một trong những cách tốt nhất để bảo vệ bạn. Một kỹ sư kết cấu được cấp phép không bán dịch vụ sửa chữa có thể cho bạn biết liệu vấn đề mang tính thẩm mỹ, liên quan đến độ ẩm, liên quan đến kết cấu hay vẫn chưa rõ. Báo cáo kỹ sư bằng văn bản thường có thể tốn khoảng $400-$1,200.
5. So sánh báo giá bằng văn bản từ các nhà thầu được cấp phép, có bảo hiểm
Nếu cần sửa chữa, hãy yêu cầu phạm vi công việc và giá bằng văn bản trước khi đặt cọc. Tự kiểm tra giấy phép và bảo hiểm của nhà thầu. Đảm bảo kế hoạch khớp với kết luận của kỹ sư, không chỉ là một “chiêu” bán hàng.
6. Làm theo giấy phép và quy chuẩn địa phương
Một số hạng mục sửa chữa cần giấy phép hoặc việc kiểm tra. Hỏi xem khu vực của bạn yêu cầu gì và đừng bỏ qua bước này.
BedrockBearing là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi có thể giúp bạn mô tả những gì bạn đang thấy và kết nối bạn với các chuyên gia sửa chữa nền móng được cấp phép, có bảo hiểm để bạn so sánh các lựa chọn. Bạn vẫn là người kiểm soát. Nhận kết nối phù hợp.
Những sai lầm phổ biến khiến người ta tốn tiền
Chủ nhà thường bị “sung vào” theo một vài cách khá dự đoán được.
- Thuê công ty đầu tiên nói rằng bạn cần cọc/pier ở khắp nơi mà không có đánh giá của kỹ sư độc lập
- Xem nước tách rời với kết cấu trong khi nguyên nhân bắt đầu dịch chuyển có thể là do thoát nước
- Bỏ qua rò rỉ đường ống hoặc vấn đề ở máng xối khi đang báo giá cho công việc kết cấu lớn
- Đặt cọc nhưng không có phạm vi công việc rõ ràng bằng văn bản
- Không tự kiểm tra giấy phép và bảo hiểm
- Đợi quá lâu với tường tầng hầm bị cong vênh vì hy vọng nó sẽ tự hết
Một vài câu trả lời thẳng:
- Đắt hơn không phải lúc nào cũng đúng hơn.
- Vết nứt được trám/sửa không có nghĩa là nguyên nhân đã được khắc phục.
- Một hệ thống chống thấm có thể giúp giảm độ ẩm, nhưng có thể không giải quyết được tình trạng lún.
- Cọc/pier có thể là đúng giải pháp, nhưng không phải cứ có vết nứt nào cũng nghĩa là phải làm dự án cọc.
Vì vậy thứ tự rất quan trọng: hiểu nguyên nhân trước, rồi mới so sánh các lựa chọn sửa chữa.
Nếu bạn phải trao đổi với nhà thầu, hãy hỏi những câu khó nhưng đơn giản:
- Bạn đang giải quyết vấn đề gì: lún, chuyển động của tường, nước xâm nhập, hay cả ba?
- Có bằng chứng nào ủng hộ nhận định đó?
- Phương án sửa chữa đề xuất của bạn có phù hợp với khuyến nghị của một kỹ sư độc lập không?
- Cần những giấy phép nào?
- Cụ thể những gì được bao gồm trong hợp đồng/bằng văn bản?
Để biết thêm cách so sánh công ty và tự bảo vệ, hãy xem cách kiểm tra nhà thầu nền móng.
Nước làm thay đổi đất, và đất đã thay đổi có thể làm nền móng dịch chuyển. Nếu bạn thấy vết nứt mới, cửa bị kẹt, tường tầng hầm dịch chuyển hoặc các vấn đề liên quan đến nước, hãy ghi lại những gì bạn quan sát được, xử lý ngay các dấu hiệu nguy cấp về an toàn, và lấy ý kiến của một kỹ sư kết cấu được cấp phép độc lập trước khi thuê bất kỳ nhà thầu sửa chữa nào.