Sửa chữa lún và dịch chuyển đất nền

Lún và dịch chuyển đất nền thường trông như thế nào

Nhà có thể chuyển động vì nhiều lý do khác nhau. Lún thường có nghĩa là một phần của ngôi nhà đang chìm xuống. Phồng đất thường có nghĩa là một phần của tấm sàn hoặc móng đang bị đẩy trồi lên. Hai hiện tượng này có thể xảy ra do sự thay đổi độ ẩm của đất, lớp đắp kém, xói mòn, đất sét nở, rò rỉ đường ống, thoát nước kém, rễ cây, hoặc công trình cũ được xây không phù hợp với đặc tính đất.

Các dấu hiệu thường gặp gồm:
- Nứt gạch hoặc khối xây theo kiểu bậc thang
- Nứt thạch cao chạy qua cửa ra vào và cửa sổ
- Cửa bị cọ xát hoặc không còn đóng khít
- Sàn nghiêng hoặc không phẳng
- Khe hở ở phần phào chỉ, tủ bếp hoặc mặt bàn
- Nứt trên tấm sàn hoặc sàn gara
- Tường ở tầng hầm hoặc gầm nhà có dấu hiệu dịch chuyển

Những dấu hiệu này không phải lúc nào cũng có nghĩa là móng cần phải sửa chữa lớn. Nứt thẩm mỹ có thể xảy ra ngay cả ở những ngôi nhà bình thường. Nhưng nếu vết nứt ngày càng rộng, một bức tường trông như đang chuyển động, hoặc sàn bỗng thấy khác đi, hãy coi trọng vấn đề. Với các dấu hiệu khẩn cấp như tường đang chuyển động thực sự, các vết nứt lớn mới mở rộng, hoặc bất kỳ dấu hiệu nào có thể dẫn đến sụp đổ, hãy rời khu vực và liên hệ ngay với kỹ sư kết cấu được cấp phép hoặc bộ phận xây dựng địa phương.

Nếu bạn chưa chắc dấu hiệu nào được xem là cảnh báo, hãy bắt đầu tại: dấu hiệu cảnh báo về móng.

Việc sửa chữa cần hướng đến điều gì

Một kế hoạch sửa chữa tốt phải bám theo nguyên nhân gây chuyển động, chứ không chỉ che vết nứt.

Nếu một phần ngôi nhà bị lún, mục tiêu thường là ổn định để nó ngừng chuyển động. Trong một số trường hợp, nhà thầu cũng có thể nâng một phần công trình về gần mức phẳng hơn. Nếu tấm sàn bị phồng lên, hướng xử lý có thể khác. Đôi khi cách khắc phục thật sự lại nằm ở việc kiểm soát thoát nước, sửa hệ thống ống nước, quản lý độ ẩm của đất, hoặc giảm áp lực lên vùng móng. Đôi khi cần đến giằng chống/bổ trụ móng (underpinning).

Các phương pháp sửa chữa thường gặp có thể gồm:
1. Gia cố bằng trụ (piering) hoặc underpinning để chuyển tải trọng sang phần móng/chỗ đỡ sâu hơn, ổn định hơn. Đây là lựa chọn phổ biến khi đất ở gần bề mặt yếu hoặc thay đổi nhiều theo độ ẩm. Tìm hiểu thêm về piering và underpinning.
2. Nâng tấm sàn (slabjacking) hoặc bơm xốp (foam lifting) để đưa vùng tấm sàn đã lún trở lại. Ví dụ như sàn gara, lối đi bộ, sân patio, hoặc đôi khi là các khu vực tấm sàn trong nhà.
3. Công việc thoát nước và chống thấm khi nước xung quanh nhà làm tình trạng dịch chuyển đất nặng hơn. Máng xối, san nền, hệ thống thoát nước, hệ thống hố ga bơm (sump) và kiểm soát độ ẩm có thể quan trọng ngang với phần công việc kết cấu. Xem chống thấm móng.
4. Sửa vết nứt sau khi đã đánh giá và ổn định tình trạng chuyển động. Chỉ trám/bít vết nứt thôi không phải là một phương án kết cấu nếu ngôi nhà vẫn đang chuyển động.

Vì vậy, BedrockBearing đặc biệt khuyến nghị bạn nhờ một kỹ sư kết cấu độc lập được cấp phép trước khi thuê nhà thầu sửa chữa. Kỹ sư không kiêm bán dịch vụ sửa chữa có thể cho bạn biết vấn đề có còn đang hoạt động hay không, mức độ nghiêm trọng ra sao và dạng sửa chữa nào là hợp lý. Việc này giúp bạn tránh bị bán những hạng mục bạn không thực sự cần.

Quy trình thường diễn ra như thế nào

Hầu hết chủ nhà sẽ làm tốt hơn khi chậm lại, theo đúng vài bước sau.

1. Ghi lại những gì bạn thấy. Chụp ảnh rõ ràng các vết nứt, cửa bị kẹt, sàn bị nghiêng và nước gần nhà, cùng với mọi thay đổi theo thời gian. Ghi chú khu vực nào có vấn đề nặng nhất.
2. Đánh giá của kỹ sư độc lập trước. Báo cáo của kỹ sư kết cấu được cấp phép thường tốn khoảng $400-$1,200. Đây thường là khoản chi hợp lý vì bạn nhận được ý kiến trung lập.
3. So sánh các cách tiếp cận sửa chữa. Nếu cần sửa chữa, hãy yêu cầu báo giá bằng văn bản từ các nhà thầu được cấp phép và có bảo hiểm. Đảm bảo từng hạng mục/bảng phạm vi công việc khớp với kết luận của kỹ sư, hoặc hỏi rõ vì sao không khớp.
4. Tự kiểm tra giấy phép, bảo hiểm, giấy phép thi công và điều khoản bảo hành. Đừng cho rằng là đúng. Hãy kiểm tra. Đọc từng dòng trong phạm vi công việc.
5. Sửa nguyên nhân khi có thể. Nếu vấn đề liên quan đến thoát nước, rò rỉ đường ống hoặc quản lý nước/độ ẩm, hãy xử lý luôn các phần đó. Nếu không, chuyển động có thể tiếp diễn.
6. Hoàn thiện phần sửa thẩm mỹ sau cùng. Vá thạch cao, sơn và phào chỉ thường nên chờ đến khi đã xử lý xong vấn đề chuyển động.

BedrockBearing là dịch vụ đối ứng miễn phí. Chúng tôi không kiểm tra hiện trạng, không thiết kế phương án sửa chữa và không trực tiếp thực hiện công việc. Chúng tôi giúp chủ nhà hiểu vấn đề họ đang gặp và được ghép nối với các bên thi công chuyên nghiệp có giấy phép và bảo hiểm để bạn so sánh các lựa chọn. Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu quy trình này, hãy sử dụng được đối ứng.

Chi phí thường gặp và những yếu tố làm giá thay đổi

Giá thực tế dao động rất nhiều. Chi phí thật sự phụ thuộc vào nguyên nhân gây chuyển động, điều kiện đất và vị trí, mức độ tiếp cận, phương pháp sửa chữa và khu vực của bạn. Bất kỳ con số nào bạn thấy trên mạng đều nên được hiểu là khoảng tham khảo điển hình, không phải là báo giá.

Dưới đây là một số khoảng giá ước lượng thực tế mà chủ nhà thường thấy:
- Báo cáo của kỹ sư kết cấu độc lập: khoảng $400-$1,200
- Bơm/nhồi keo vào vết nứt hoặc trám kín vết nứt: khoảng $300-$2,500, tùy loại vết nứt, mức độ tiếp cận và việc chỉ cần sửa rò rỉ hay đó là một phần của vấn đề lớn hơn
- Slabjacking (nâng tấm sàn), mudjacking hoặc foam lifting: khoảng $600-$3,500 cho một khu vực điển hình
- Trụ đẩy thép (steel push piers) hoặc trụ xoắn (helical piers): thường $1,200-$3,000 mỗi trụ, và nhiều công trình nhà cần 8-12 trụ, nên tổng chi phí thường rơi vào khoảng $10,000-$30,000+
- Ổn định tường bị võng/lõm (bowing-wall stabilization): khoảng $4,000-$15,000+ khi việc tường bị chuyển động là một phần của vấn đề
- Chống thấm tầng hầm hoặc cải thiện thoát nước: thường $2,000-$12,000

Giá thấp hơn không phải lúc nào cũng là lựa chọn tốt. Nhà thầu có thể làm giá thầu trông rẻ bằng cách đề xuất quá ít trụ, bỏ qua phần làm thoát nước, hoặc không đưa chi phí giấy phép vào. Giá cao hơn cũng không tự động tốt hơn. Điều quan trọng là phạm vi công việc có phù hợp với đúng vấn đề thực tế hay không.

Để xem chi tiết hơn, hãy xem chi phí sửa móng.

Thời gian, mức độ ảnh hưởng và cuộc sống hằng ngày trông như thế nào trong lúc sửa chữa

Nhiều chủ nhà lo rằng cả ngôi nhà sẽ bị tháo dỡ hết. Đôi khi mức độ gián đoạn chỉ ở mức vừa phải. Đôi khi thì không.

Một công việc nâng tấm sàn nhỏ có thể chỉ mất vài giờ đến một ngày. Dự án gia cố bằng trụ ở một bên nhà có thể mất vài ngày. Các công việc lớn hơn có liên quan đến thoát nước, đào bới, làm lối vào trong khu vực thi công, kiểm tra giấy phép thi công hoặc điều kiện đất khó xử lý có thể mất từ một đến ba tuần hoặc hơn.

Bạn có thể nhận thấy:
- Tiếng ồn từ khoan, thiết bị thủy lực hoặc quá trình đào bới
- Bụi trong khu vực thi công
- Hạn chế lối đi tạm thời quanh rìa móng
- Ảnh hưởng đến cảnh quan nơi cần đào bới
- Thay đổi nhỏ bên trong sau khi nâng, như vết nứt thạch cao mới hoặc cửa cần chỉnh lại

Hãy hỏi trước khi bắt đầu thi công:
- Họ sẽ đào bằng tay hay bằng máy?
- Họ sẽ bảo vệ cảnh quan, lối đi bộ và lối xe (driveway) như thế nào?
- Có cần kiểm tra giấy phép thi công không?
- Nếu phát hiện điều kiện ẩn sau khi bắt đầu đào bới thì sẽ xử lý ra sao?
- Mục tiêu là chỉ ổn định hay ổn định kèm nâng?

Câu hỏi cuối cùng rất quan trọng. Không phải ngôi nhà nào cũng có thể hoặc nên được nâng lại hoàn toàn về mức phẳng. Đôi khi cố ép nâng toàn bộ có thể gây thêm hư hỏng phần hoàn thiện bên trong. Phạm vi công việc tốt phải giải thích rõ mục tiêu cần đạt.

Ưu điểm, giới hạn và những trường hợp chủ nhà hay bị “vớ”

Sửa móng có thể là lựa chọn đúng. Nhưng cũng có thể bị thổi phồng quá mức.

Những lợi ích tiềm năng
- Ổn định tình trạng lún/di chuyển đang hoạt động trong nhiều trường hợp
- Có thể cải thiện độ dốc sàn, cửa bị kẹt và một số vết nứt
- Có thể giúp bảo vệ giá trị bán lại nếu vấn đề được ghi nhận và sửa đúng cách
- Giảm nguy cơ hư hỏng trong tương lai khi đi kèm kiểm soát thoát nước

Những giới hạn thực tế
- Không có phương pháp sửa chữa nào “phép màu” cho mọi vấn đề đất
- Một số vết nứt vẫn có thể cần sửa thẩm mỹ sau đó
- Việc nâng có thể gây hư hỏng nhẹ phần hoàn thiện bên trong
- Nếu bỏ qua vấn đề độ ẩm hoặc thoát nước, tình trạng dịch chuyển có thể vẫn tiếp diễn
- Bảo hành rất khác nhau và không thay thế cho việc kỹ thuật tốt cùng phạm vi công việc tốt

Những cách phổ biến khiến chủ nhà bị “vớ”
- Thuê công ty đầu tiên nói “bạn cần trụ ở khắp nơi”
- Bỏ qua kỹ sư độc lập và chỉ dựa vào khảo sát phục vụ bán hàng
- So sánh giá mà không so sánh đúng phạm vi công việc thực tế
- Trả một khoản đặt cọc lớn trước khi đọc điều khoản giấy phép, bảo hiểm và hủy hợp đồng
- Tin các lời hứa bằng miệng thay vì yêu cầu phạm vi công việc và giá bằng văn bản

Trước khi ký bất cứ thứ gì, hãy đọc hướng dẫn này về cách thẩm định nhà thầu sửa móng. Và một lần nữa, BedrockBearing đặc biệt khuyến nghị bạn nhờ kỹ sư kết cấu độc lập được cấp phép đánh giá trước. Chỉ riêng bước này cũng có thể giúp bạn tránh phải làm những hạng mục không cần thiết.

Những câu hỏi nên hỏi trước khi thuê bất kỳ ai

Mang các câu hỏi sau đến cho kỹ sư và cho từng nhà thầu:

1. Nguyên nhân có khả năng nhất gây ra chuyển động là gì? Lún, phồng đất, thoát nước, đất nở, rò rỉ đường ống, xói mòn, áp lực lên tường, hay là hỗn hợp của nhiều yếu tố?
2. Hiện tại chuyển động còn đang diễn ra hay có vẻ đã cũ và ổn định?
3. Thực sự cần sửa gì, và phần nào chỉ là tùy chọn?
4. Tại sao dùng phương pháp này thay vì phương pháp khác? Ví dụ: trụ thay cho slabjacking, hoặc làm thoát nước trước khi underpinning.
5. Cần bao nhiêu trụ, đặt ở đâu và vì sao? Nếu một báo giá nói 6 trụ và báo giá khác nói 14 trụ thì hãy yêu cầu cả hai giải thích.
6. Nếu địa phương yêu cầu thì có xin giấy phép không? Ai là người phụ trách việc kiểm tra?
7. Bạn có được cấp phép và bảo hiểm ở khu vực của tôi không? Hãy yêu cầu bằng chứng và tự xác minh.
8. Giá bao gồm những gì và loại trừ những gì? Vá thẩm mỹ, sửa đường ống, kỹ thuật/thiết kế, giấy phép, chi phí vận chuyển và dọn dẹp?
9. Nếu phát hiện điều kiện ẩn thì sẽ xảy ra gì? Việc duyệt phát sinh thay đổi (change order) được thực hiện như thế nào?
10. Bảo hành được cung cấp gì và thực sự bao gồm những gì? Khả năng chuyển nhượng, các mục loại trừ và yêu cầu bảo trì đều quan trọng.

Bạn không cần phải là chuyên gia. Bạn chỉ cần câu trả lời rõ ràng bằng văn bản. Một công ty trung thực sẽ có thể giải thích vấn đề bằng ngôn ngữ dễ hiểu.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các bên được cấp phép và có bảo hiểm để so sánh sau khi bạn nắm rõ tình hình, BedrockBearing có thể giúp bạn được đối ứng miễn phí.